Ako začať ?

Rekonštrukcia bytu je téma ktorá sa týka mnohých z nás. Na Slovensku sú stovky bytov, ktoré od svojho vzniku v socializme neprešli žiadnou úpravou. Elektrické a vodovodné rozvody, kanalizácia, staré umakartové jadro či podlahy sú po tridsiatich rokoch zastarané a končia svoju životnosť. Pôvodná kúpeľňa už nespĺňa základné požiadavky na hygienu a bezpečnosť. Ak ste sa rozhodli rekonštruovať, spravili ste správny krok. V úvode si premyslite, čo od prestavby očakávate. Práve teraz máte možnosť upraviť Váš byt podľa Vašich predstáv, zväčšiť kúpeľňu alebo odstrániť priečku. Prestavbu robíte predovšetkým preto, aby ste sa vo svojom domove cítili čo najlepšie.

Máte pred sebou náročný projekt, množstvo dôležitých rozhodnutí.

Nie je jednoduché orientovať sa v súčasnom stave v oblasti stavebníctva a sledovať najnovšie trendy, vedieť aké povolenia budete pri prestavbe potrebovať či podľa čoho vybrať firmu, ktorá Váš sen premení na skutočnosť. V ďalších častiach Vám preto priblížime celý proces od prvého plánovania, cez vybavovanie povolení a financovanie až po samotnú realizáciu.

Čo Vás čaká?

Pred začatím práce

Ak už ste pevne rozhodnutý, áno ideme rekonštruovať, určite si krátko nato začnete klásť otázky, ako postupovať ďalej. Je potrebné stavebné povolenie? Aké ďalšie povolenie a súhlas potrebujete, a komu je potrebné oznámiť že sa chystáte rekonštruovať? Hoci je Váš dom alebo byt vo Vašom vlastníctve, nemôžete si v ňom robiť čo chcete. V tejto časti Vám preto poskytneme cenné rady, ako postupovať pred začatím prác, aby bol celý proces výstavby bezproblémový.

Začneme teda pekne od začiatku. Susedia. Tých sa dotýka rekonštrukcia Vášho bytu asi najviac. Určite majú obavy so znečistených spoločných priestorov, hluku, prachu. Povinnosť oznámiť susedom že vo Vašom byte bude prebiehať rekonštrukcia zákon neukladá, je však základným prejavom slušnosti ich o tom informovať. Na rekonštrukcie, hluk a špinu sú susedia citlivý, a slušným oznámením predídete zbytočným konfliktom, niekedy aj udaniam. Stavebné úrady sa zaoberajú aj tými anonymnými. Pred začatím prác naša firma umiestni v spoločných priestoroch (výťah, chodba, vchodové dvere,..) oznam o začatí rekonštrukcie. V ňom je slušnou formou napísané, že v bytovke bude prebiehať rekonštrukcia, a tiež ospravedlnenie za zvýšený hluk a prach. Ďalej je v ňom uvedený termín plánovaného začatia a ukončenia prác a kontakt na riadiaceho pracovníka, ktorý môžu využiť v prípade žiadosti o informácie, sťažností alebo aj v prípade ak majú záujem o obhliadku a cenovú ponuku.

V ďalšej časti Vám napíšeme kedy aké povolenie budete potrebovať. V zásade platí, že pri niektorých prácach nie je potrebné žiadne povolenie ani ohlásenie, niekedy je potrebné stavbu len ohlásiť, a niekedy je nutné stavebné povolenie. Aby ste v tom mali jasno, ukážeme Vám preto najčastejšie sa vyskytujúce prípady aj s vysvetlením, aké povolenia budete potrebovať, a tiež čo Vám hrozí ak si povinnosť nesplníte.

V prípade ak potrebné povolenia nemáte, môžete zaplatiť pokutu:

• - ak bolo potrebné rekonštrukciu ohlásiť a neurobili ste tak, môžete dostať pokutu 331,94 €
• - ak bolo potrebné stavebné povolenie, a nemáte ho, môžete dostať pokutu do 829,85 €

Vo všeobecnosti rozdeľujeme legislatívny proces v rámci rekonštrukcie či stavby podľa potreby ohlasovania:

• bez potreby ohlásenia
• potrebné ohlásenie stavebnému úradu
• potrebné stavebné povolenie

Legislatívny rámec upravuje Zákon č. 50/1976 Z. z. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (Stavebný zákon) v znení neskorších predpisov.

Práce bez potreby ohlásenia stavebnému úradu definuje stavebný zákon v § 139b ods. 15. Udržiavacími prácami, pri ktorých nie je potrebné ani ohlásenie (bežné udržiavacie práce), sú najmä

• a) opravy fasády, opravy a výmena strešnej krytiny alebo povrchu plochých striech, výmena odkvapových žľabov a odtokových zvodov, opravy oplotenia a výmena jeho častí, ak sa tým nemení jeho trasa
• b) opravy a výmena nepodstatných stavebných konštrukcií, najmä vnútorných priečok, omietok, obkladov stien, podláha dlažby, komínov, okien, dverí a schodišťových zábradlí
• c) údržba a opravy technického, energetického alebo technologického vybavenia stavby, ako aj výmena jeho súčastí,ak sa tým zásadne nemení jeho napojenie na verejné vybavenie územia ani nezhorší vplyv stavby na okolie alebo na životné prostredie, najmä výmena klimatizačného zariadenia, výťahu, vykurovacích kotlov a telies a vnútorných rozvodov
• d) výmena zariaďovacích predmetov, najmä kuchynských liniek, vaní, vstavaných skríň
• e)maliarske a natieračské práce.

ohlásenie stavebnému úradu sa riadi stavebným zákonom v § 55 ods. 2. Ohlásenie stavebnému úradu teda postačí

• a) pri jednoduchej stavbe, jej prístavbe a nadstavbe, ak tak určil stavebný úrad v územnom rozhodnutí
• b) pri drobných stavbách, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie
• c) pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti
• d) pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad alebo životné prostredie a pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou
• e) pri stavbách elektronických komunikačných sietí (nosiče telekomunikačných zariadení) umiestňovaných na existujúcich objektoch, ktoré nepresahujú výšku 6 m, šírku 2, 5 m a nezasahujú do nosných konštrukcií stavby
• f) pri prízemných stavbách elektronických komunikačných sietí, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a výška 4, 5 m
• g) pri výmene alebo dopĺňaní telekomunikačných zariadení na existujúcich stavbieb elektronických komunikačných sietí, keď nedôjde k zmene stavby.

Sem patrí aj výmena bytového jadra, prípadne výmena okien pokiaľ sa mení veľkosť či členenie. stavebné povolenie Stavebné povolenie sa až na výnimky vyžaduje pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania. Stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách.

Ohlásenie drobnej stavby:

Štandardne sa podáva na predtlačenom formulári stavebného úradu na mestskom úrade. Spolu s ohlásením je vhodné predložiť aj súhlas predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, prípadne správcu na Vami plánované stavebné práce. V ňom uvediete rozsah a predpokladanú časovú náročnosť. Ak budete meniť pôvodný rozmer kúpeľne či spájať ju s wc, bude potrebné predložiť aj statický posudok. Stavebný úrad preskúma Vami predložené podklady a rozhodne či spĺňate podmienky pre ohlásenie drobnej stavby. Ak áno vydá Vám kladné stanovisko. Ohlásená drobná stavba sa nekolauduje. Stavebný úrad však môže rozhodnúť, že na Vami plánované práce bude potrebné stavebné povolenie.

Žiadosť o stavebné povolenie:

K žiadosti o stavebné povolenie budete potrebovať projekt pre stavebné povolenie, ktorý môže vypracovať len oprávnená osoba. Príslušné časti projektu je potrebné dať na posúdenie dotknutým orgánom štátnej správy. Pred podaním žiadosti o stavebné povolenie sa obráťte na stavebný úrad, kde Vám presne povedia čo a od ktorého štátneho orgánu budete potrebovať pre Vami plánovanú stavbu.

Žiadosť o vydanie stavebného povolenia musí obsahovať nasledovné prílohy:

• - doklady o vlastníckom vzťahu stavebníka k bytu
• - projekt stavby pre stavebné povolenie v troch vyhotoveniach
• - vyjadrenia, súhlasy a vyjadrenia dotknutých orgánov štátnej správy a obce, prípadne aj kominárov, hasičov, hygienikov a podobne.
• - doklady o rokovaniach s účastníkmi stavebného konania (ak sa konali pred podaním žiadosti!

pri stavbe vykonávanej svojpomocne, vyjadrenie stavebného dozoru, že bude vykonávať stavebný dozor nad realizáciou stavby Po úspešnom priebehu stavebného konania stavebný úrad vydá stavebné povolenie. Po vydaní stavebného povolenia začína plynúť 14 dňová lehota, počas ktorej môžu podať účastníci stavebného povolenia odvolanie proti stavebnému povoleniu. Ak v stanovenej lehote nik nevyužije toto právo, stavebný úrad potvrdí právoplatnosť stavebného povolenia.

Najčastejšie sa vyskytujúce prípady pri rekonštrukciách v bytových domoch:

• Výmena okien:

  Pri výmene okien nie je potrebné ani stavebné povolenie ani ohlásenie stavby. Jedná sa o udržiavacie práce, podmienkou však je aby ste dodržali pôvodný rozmer aj delenie okien. V opačnom prípade budete potrebovať stavebné povolenie.

• Rekonštrukcia kúpeľne:

  Ak pri obnove starého bytového jadra nezasahujete do nosných konštrukcií, postačuje stavebné úpravy ohlásiť stavebnému úradu. Ak pri rekonštrukcii len odstránia pôvodné umakartové priečky, ktoré nahradia nové z odľahčených materiálov, ktoré budú vymurované na pôvodnom mieste, bez zmeny rozmerov a dispozície pôvodnej kúpeľne nie je potrebné ani ohlásenie stavby. Takáto rekonštrukcia patrí medzi udržiavacie práce. Ak však plánujete prepojiť kúpeľňu a wc, budete musieť stavebnému úradu stavbu ohlásiť a predložiť statický posudok. V prípade ak budete zasahovať do nosných stien, budete potrebovať stavebné povolenie.

• Zasklenie balkóna a lodžie:

  Na zasklenie balkóna alebo lodžie je potrebné aspoň ohlásenie stavebnému úradu, ktorý posúdi vhodnosť použitého systému. Je celkom možné že v lokalite kde bývate platí všeobecno – záväzné nariadenie z pohľadu architektonického stvárnenia vonkajších fasád a budov. Ľahko sa tak môže stať, že na zasklenie bez rámovým systémom bude postačovať ohlásenie stavby, no na iný systém budete potrebovať stavebné povolenie.

• Zväčšenie dverí:

  Ak plánujete zväčšiť pôvodný rozmer dverí, prípadne ich presunúť niekde úplne inde, je potrebné to ohlásiť stavebnému úradu a taktiež predložiť statický posudok. Pokiaľ budete zasahovať do nosnej konštrukcie, bude potrebné stavebné povolenie. To, ktorá stena je a ktorá nie je nosná určí statik.

• Výmena rozvodov:

  V tomto prípade sa jedná o udržiavacie práce, teda nie je potrebné stavebné povolenie, ani ohlásiť stavbu. Podmienkou však je vykonanie odbornej skúšky a vydanie revíznej správy.

• Stierkovanie, maľovanie:

  Taktiež sa jedná o udržiavacie práce pri ktorých nepotrebujete stavebné povolenie, ani ohlásiť stavbu